Крупные пенсионные изъятия на улучшение жилищных условий имели эффект «использования стероидов», считают в Ассоциации финансистов Казахстана (АФК). По мнению специалистов, это привело к росту цен и падению спроса на недвижимость. В свою очередь льготные государственные программы почти полностью вытеснили коммерческую ипотеку на рынке жилья. Однако с этим не согласны отечественные застройщики, утверждающие, что ликвидность строительной отрасли обеспечило именно госфинансирование.
Как слезть с бюджетной иглы?
Казахстан, по данным аналитиков Ассоциации финансистов, плотно подсел на бюджетную ипотечную иглу. Из десяти одобренных займов на покупку квартир девять проходят по льготным ставкам. По итогам первого полугодия казахстанцам было выдано ипотечных займов на 900 млрд тенге, что выше в сравнении с аналогичным периодом 2021 года на 19,5%, или 147 млрд тенге. Львиная доля жилищных кредитов приходится на Отбасы банк.
Крупные изъятия из ЕНПФ на улучшение жилищных условий имели эффект «использования стероидов»: активность на рынке и цены значительно оторвались от фундаментальных факторов (доходов граждан). В свою очередь, сильный рост цен выступает ограничителем спроса на жилье ввиду снижения его доступности для граждан, выражают свое опасение эксперты.
«Дополнительные льготные программы, запущенные в 2018 году вдобавок к существующим программам Отбасы банка, практически полностью вытеснили коммерческую ипотеку на рынке жилья. Таким образом, ипотечный рынок пришел в абсолютную зависимость от госфинансирования. Без его выделения рынок может серьезно просесть. Это в первую очередь относится к рынку первичного жилья, где при запланированном сворачивании льготной программы «7-20-25» платежеспособный спрос на строящееся в стране жилье, безусловно, спадет. Например, НУХ «Байтерек» оценивает падение в 500 млрд тенге в 2023 году», — говорится в отчете АФК.
Если суммировать нынешние показатели, то станет ясно, что объем государственных премий для вкладчиков Отбасы банка в следующем году превысит 100 миллиардов тенге. Сможет ли отечественная экономика поддержать такие темпы роста? В АФК считают, что льготные программы уже в ближайшей перспективе должны трансформироваться в «мероприятия», доступные только для граждан с низкими доходами и социально уязвимых слоев населения. Иначе возможность улучшения жилищных условий станет «эфемерным» понятием для большинства казахстанцев. Даже с учетом существования коммерческих программ от БВУ.
«Для всех других категорий граждан более прагматичным может являться акцент на повышение реальных доходов, сдерживание обесценения заработных плат и постепенный возврат коммерческой ипотеки. На стороне спроса также целесообразно обсуждение вопросов включения в налогооблагаемую базу рынка аренды жилья, справедливое налогообложение при реализации жилья после владения через год. Такие шаги помогут избежать дальнейшего накопления дисбаланса на рынке жилья, не способствуя росту цен на жилье», — выносят свой вердикт финансисты.
Доступная недоступность
По словам экономиста Данияра Кумпекова, заявление Ассоциации финансистов Казахстана имеет под собой «реальную основу». Однако, скорей всего, это «пробный шар» для будущих изменений на ипотечном рынке.
«Уже сейчас в правительстве выбран курс на «отказ» от патерналистических и иждивенческих настроений у населения. То есть государство минимизирует свое участие в социальных программах. Возможно, это коснется и ипотечного кредитования. К примеру, я знаю, что несколько министерств готовят документ, в котором будет прописан новый механизм жилищного субсидирования. Смысл изменений — заемщик будет получать средства не через госпрограммы, а ему будут возмещать процентную ставку по кредиту, полученному из собственных средств банков второго уровня. Но на сегодняшний день бюджет — это почти единственная возможность приобрести жилье для большинства наших граждан. Коммерческая ипотека для основной массы населения слишком «дорогая». Да и банки в последнее время не могут предложить выгодных условий. В среднем процентная ставка по рыночному жилищному займу составляет от 17% и доходит до 27%. Добавьте сюда целый пакет документов, которые с вас потребует БВУ. Наши люди, к сожалению, не имеют средств, а главное, желания пользоваться рыночными механизмами. Да, нас приучили к госпрограммам, но их сворачивание приведет к проседанию рынка, и так подкошенного пандемийными и геополитическими ограничениями», — говорит Кумпеков.
Казахстанцы очень часто задаются вопросом: сколько же нужно зарабатывать, чтобы оформить ипотеку? Данияр Кумпеков считает, что желающий приобрести жилье должен зарабатывать не менее 400 000 тенге, не имея других кредитов. Тогда через десять лет заемщик станет счастливым обладателем собственной недвижимости.
Любопытно: в 2021 году Казахстан в глобальном рейтинге доступности ипотеки занял 71-е место среди 111 стран. Согласно данным аналитиков компании Numbeo, индекс доступности жилищных кредитов в РК составил всего 0,7 пункта, а средний ипотечный заем — 143,52% от среднего нетто-дохода члена домохозяйства. Для оценки «чистого» дохода семьи использовались данные по среднемесячной заработной плате. В расчетах предполагается, что ипотека берется на 20 лет на дом или квартиру площадью 90 кв. м, цена за кв. м — средняя между ценами в центре города и за его пределами.
«В целом доступность ипотеки в стране — это касается и коммерческой, и «государственной» — вызывает много вопросов. Существует много ограничений по продуктам. По сути, физические лица поставлены перед нелегким выбором. Но главную скрипку в этом вопросе, в определении стоимости квадратных метров играют застройщики и риелторы. Точнее, их аппетиты», — говорит экономист Данияр Кумпеков.
Большой облом для маленькой стройкомпании
Изъятие пенсионных накоплений из пенсионного фонда существенно не повлияло на стоимость первичного и вторичного жилья, считает аналитик Олег Брилько. Он полагает, что основной «удар» по квадратным метрам нанес отложенный спрос на недвижимость, сформировавшийся за годы пандемии.
«Ну и просто лавинообразный скачок цен на стройматериалы и расходные материалы, который на отдельные группы товаров достиг 100%. Геополитические неурядицы и санкционная война вообще поставили нашу строительную отрасль на колени. К примеру, в Ассоциации застройщиков РК уже готовятся к худшему. По их данным, с отечественного рынка исчезнут почти все мелкие и небольшие стройпредприятия. На сегодняшний день строители сталкиваются с сокращением или отставанием государственного финансирования. А сворачивание льготной ипотеки может окончательно похоронить этот сегмент», — говорит Брилько.
По сути, в Казахстане не существует ипотеки для среднего класса. Окончание финансирования популярной программы «7-20-25» оставит для застройщиков только финансирование строительства через дотации для военных и малоимущих граждан.
«На сегодняшний день процент государственных субсидий в сдаче новых жилых домов доходит до 30%. Если этот поток прекратится, то это пробьет существенную брешь в рядах частных застройщиков. Итог — сокращение объемов ввода нового жилья, нехватка квадратных метров на рынке и увеличение стоимости», — продолжает Олег Брилько.
Еще одну «мину замедленного действия», которая активируется после закрытия ипотечных программ, обозначил глава Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
«Здесь большой удар ожидаем по регионам. Там вопрос с финансовой обеспеченностью еще сложнее без региональных ипотечных программ. Там ситуация со строительством ухудшится в разы и, скорее всего, строительство прекратится. Сейчас драйверами строительства являются три региона: Алматы, столица и Шымкент. Остальные города практически не строятся и динамичного развития нет. Нас ждет увеличение безработицы, снижение налогов и так далее. Перспективы печальные», — сказал Виктор Микрюков на встрече в Нур-Султане.
