Жилищный вопрос в РК: реально ли его решить и как это сделать?

Казалось бы, в Казахстане сейчас отсутствуют предпосылки для сохранения высоких цен на жилье. Напротив, по всем экономическим законам, да и с точки зрения элементарной логики снижение покупательной способности граждан должно вести к удешевлению квадратных метров. Однако этого, увы, не происходит. Причем никакие меры, предпринимаемые государством, не влияют на ситуацию, а некоторые даже усугубляют ее. Объяснить этот парадокс, а также дать оценки и прогнозы на обозримое будущее мы попросили главу Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова.

- После недавних землетрясений цены на недвижимость в Алматы несколько снизились. Есть ли тут связь?

- Стоимость квадратного метра в Алматы со временем должна была снизиться. Но это никак не связано с землетрясениями. Скорее, мы наблюдаем естественный экономический процесс. По сравнению с прошлым годом количество сделок уменьшилось примерно на 30 процентов – прежде всего, по причине большого разрыва между ценами на недвижимость и доходами населения. Дошло до того, что граждане оказались не в состоянии приобрести жилье даже с помощью субсидированных ипотечных программ.



Давайте признаем: все алматинцы (и коренные, и приезжие) уже смирились с тем обстоятельством, что живут в сейсмоопасной зоне, и принимают эти риски. Да, была кратковременная паника, но не более того...

- Кому выгоден искусственный ажиотаж, как считаете?

- В основном это арендодатели и продавцы вторичной недвижимости, которые часто используют психологические факторы, чтобы завысить стоимость своих объектов. А еще к подобного рода вбросам могут иметь отношение застройщики, специализирующиеся на малоэтажных жилых домостроениях. Даже в своих рекламных акциях они делают упор на сейсмостойкость...

- Подтверждаются ли слухи о растущей популярности частных домов в Алматы и в пригородных районах?

- Частные дома обычно покупают более-менее обеспеченные люди, которые уже владеют недвижимостью в городе, но дополнительно хотят иметь загородное жилье с участком. Скорее, для отдыха, чем для постоянного места жительства. Но опять-таки это единичные, в том числе запланированные покупки. Массового тренда не наблюдается.

Согласитесь, мало кто решится продать квартиру в мегаполисе и купить дачу за его пределами, чтобы потом по пробкам добираться на работу или возить детей в школу. К тому же содержание частного дома – дорогое удовольствие, поскольку собственнику приходится в одиночку решать вопросы безопасности, обустройства придомовой зоны, содержания коммунальных сетей и т.д.

Напротив, данный сегмент рынка на протяжении последних пяти лет находится в стагнации. Сделки проходят очень трудно. Как ни крути, а упор в мегаполисе все-таки делается на многоэтажные жилые комплексы, под которые освобождаются участки как раз за счет сноса частных домостроений.

- Как правило, в столицах недвижимость дороже, чем в других городах. Несколько лет назад у нас тоже стоимость квадратного метра в Астане была выше, нежели в Алматы. Но сейчас мы видим обратную картину: алматинские цены превышают столичные чуть ли не в полтора раза...

- Астана – новый город, который расширяется и застраивается стремительными темпами, особенно его левый берег. Как следствие, предложений там очень много и самых разных. На одном участке можно найти жилье всех классов (эконом, комфорт, бизнес, элит), при этом цена зачастую не соответствует пониманию категорийности строительства. В целом можно выделить три периода, когда столица держала первенство по стоимости квадратного метра: в начале своего развития, во время массового ввода недвижимости в эксплуатацию и в послекризисные годы.



Плюс местный рынок недвижимости реагирует ростом цен на любые кризисные явления в стране и мире, а также на новые инициативы и программы. К примеру, ажиотаж в связи с разрешением использовать часть пенсионных накоплений в 2021 году и массовым приездом релокантов из РФ в 2022-м наблюдался именно в Алматы. Остальные города отреагировали более-менее спокойно.

- Какие изменения происходят на арендном рынке?

- Стоимость аренды жилья тоже постепенно возвращается к тем уровням, которые были до ажиотажа, когда массовый приезд россиян в Казахстан спровоцировал спекулятивный рост цен. Если среднюю квартиру в Алматы тогда можно было арендовать на месяц за 300-350 тысяч тенге, то сейчас она стоит в районе 230-250 тысяч тенге. В тот период, конечно, выявилась неприятная тенденция, причем не только по отношению к иностранным гражданам, но и к местным арендаторам, которых в прямом смысле слова выгоняли из съемных квартир...

- Как дальше будет складываться ситуация?

- Если проанализировать имеющиеся данные, то в течение последних трех-четырех месяцев цены держались на стабильно высоком уровне. Далее, по нашим прогнозам, будет плавное их снижение - на 1-1,5 процента в месяц, но в основном на жилье комфорт- и эконом-класса, которое наиболее востребовано населением. Что касается квартир бизнес- и элитного класса, то они рассчитаны на состоятельных граждан, соответственно там совсем другая специфика ценообразования.



- Сейчас внедряют новые льготные ипотечные программы «Наурыз» и «Отау». Какой, на ваш взгляд, они будут иметь эффект?

- С внедрением этих двух программ мы увидим увеличение количества сделок на рынке, но не ажиотажный рост цен на недвижимость. Почему? Потому что они содержат ряд ограничений, в том числе по суммам займов. Это позволит предотвратить спекулятивные риски со стороны застройщиков, которые будут участвовать в программах, предоставляя первичную недвижимость для клиентов «Отбасы-банка». Скорее всего, наоборот, наметится тренд на оптимизацию стоимости квадратного метра в сторону снижения на жилье эконом- и комфорт-класса – на 1-1,5 процента в месяц после ввода в эксплуатацию.

В целом программы своевременные. Но результат мы увидим спустя, как минимум, полгода после их внедрения. А именно по сделкам купли-продажи и по состоянию индекса стоимости квадратного метра.

- Как вы предлагаете решать жилищный вопрос?

- Начинать нужно с поддержки строительной индустрии, но не за счет субсидированных ипотек, а путем снижения себестоимости строительства. Зайдите, к примеру, в любую квартиру в Турции – большинство того, что вы там увидите, будет местного производства. Поэтому там есть возможность регулировать стоимость квадратного метра рыночными механизмами, а не государственными.

.

Ну и самое главное – нужно найти способы урегулировать миграционный процесс. Ведь когда основные трудовые ресурсы сосредоточены в 3-4 городах, то это негативно сказывается не только на рынке недвижимости, но и на остальных сферах, да и в целом на экономике страны. Очевидно, нужно создавать условия для удержания людей в регионах и выправления баланса, чтобы не было перенаселения на юге и дефицита рабочих рук на севере Казахстана.