Почему экономика Казахстана в кризисе, и как это скажется на стоимости жилья?
Автор Сауле Исабаева
RU
KZ
EN
- Вопрос, который давно и всех волнует: стоит ли ожидать снижения цен на жилье в стране?
- Думаю, все к этому идет. Давление на цены будет оказывать кризис, который сейчас разворачивается в Казахстане и во многом является рукотворным. К слову, наша компания предсказала его еще в прошлом году, когда разрабатывала модель влияния НДС на отечественную экономику. И сейчас мы наблюдаем, что ситуация развивается по прогнозируемому нами сценарию, пусть и с рядом оговорок.
- Какие признаки этого кризиса просматриваются уже сейчас?
- Первый мощный колокол прозвенел в октябре прошлого года, по итогам которого реальные доходы населения рухнули на 11%. Позже, правда, Бюро национальной статистики (БНС) скорректировало данный показатель: сначала снизило его до 9,8%, затем до 2%. Но факт остается фактом – это крупнейший обвал за последние 30 лет! Даже в периоды мировых кризисов, в том числе азиатского (1997–1998 гг.), ипотечного (2007-2008) и связанного с событиями вокруг Крыма, падение реальных доходов не превышало 2%.
Этот вывод подтверждает и ухудшающаяся ситуация на рынке труда, о чем в своем последнем квартальном обзоре сообщил один из крупнейших рекрутинговых агрегаторов в Казахстане - HeadHunter. Во-первых, по его данным, количество активных вакансий сократилось на 12,8%. Во-вторых, резко вырос уровень конкуренции за рабочие места: если в декабре на одну позицию претендовали 5 человек, то сейчас уже 16. В-третьих, медианная (наиболее распространенная) заработная плата в вакансиях снизилась на 3,8%. Кому-то это движение может показаться умеренным, однако речь идет о номинальном показателе. С учетом же инфляции, которая в первом квартале составила в среднем более 11%, реальное сокращение зарплат достигает порядка 15% и более.
О резком падении доходов населения свидетельствует и такой косвенный индикатор, как ухудшение качества кредитного портфеля банков. На первый взгляд, рост доли проблемных кредитов с 2% до почти 4% выглядит не столь существенным. Однако многие банки уже отмечают снижение прибыли в связи с увеличением расходов на формирование провизий по кредитным рискам. Подобное происходит тогда, когда заемщики, считавшиеся надежными, перестают обслуживать свои долги. Банки могут реагировать на это по-разному: либо признавать такие кредиты проблемными, что требует создания провизий в размере до 100% от суммы займа, либо проводить реструктуризацию (особенно для юридических лиц). Но в любом случае нагрузка возрастает. Ведь провизии формируются за счет чистой прибыли, а при ее недостаточности - за счет собственного капитала, на который завязано большинство пруденциальных нормативов.
- Как раскручивается нынешняя кризисная спираль?
- Мы предупреждали: если реальные доходы населения будут снижаться, в том числе из-за изъятия средств через НДС, то это приведет к двойному удару по экономике. Ведь чем больше государство забирает денег у граждан, тем глубже роет себе яму...
К примеру, недавно власти бодро отрапортовали, что налоговые сборы увеличены на 30%. А что это означает? Что у людей и компаний сокращаются располагаемые доходы, и это неизбежно отражается на качестве кредитного портфеля. Когда же растет доля проблемных кредитов, банки ужесточают политику: сокращают выдачу займов и пересматривают подходы к оценке заемщиков. Все это сдерживает совокупный спрос. В свою очередь снижение совокупного спроса неизбежно бьет по компаниям, ориентированным на потребительский рынок: они начинают сокращать персонал. В итоге это формирует дополнительное давление на рынок труда и доходы населения, что зеркально отражается в том числе на рынке недвижимости.
К слову, уровень закредитованности населения в Казахстане и без того очень высокий. За прошлый год объем выданных кредитов составил порядка 17-18 трлн тенге, тогда как совокупные доходы подавляющей части граждан, по данным БНС, находились на уровне около 23 трлн тенге. Плюс растет количество арестованных счетов казахстанцев - по нашим расчетам (на основе данных Минюста и Фонда гарантирования депозитов), их доля остается на рекордных уровнях в 35% от всего количества счетов в банках.
- Вы перечислили внутренние факторы, оказывающие давление на экономику. А что скажете о внешних рисках?
- По имеющимся данным, добыча нефти в Казахстане в первом квартале сократилась примерно на 20%, а это достаточно мощный удар по экономике. Связано это в основном с перебоями в работе Каспийского трубопроводного консорциума, который подвергался атакам украинских беспилотников. Причем восстановительные работы заняли не три-четыре дня, как ожидалось изначально, а больше месяца со всеми вытекающими из этого последствиями. По сути, данная ситуация наглядно продемонстрировала уязвимость нашей экспортной инфраструктуры перед внешними факторами.
Ранее большинство экспертов было уверено в том, что КТК никто не тронет, поскольку по нему «текут» американские деньги. Но война есть война – там все непредсказуемо. Более того, на фоне геополитической неопределенности появляются сигналы о возможных ограничениях на прокачку казахстанской нефти в направлении Германии через российскую территорию, что дополнительно ухудшает наш инвестиционный климат.
Кстати, снижение инвестиций – еще один важный индикатор. Уже по итогам первого квартала статистика фиксирует заметное ослабление инвестиционной активности в стране. Во многом это связано со структурой текущего экономического роста. С одной стороны, ВВП Казахстана вырос на 6,5%, превысив отметку в 300 млрд долларов, что стало одним из самых высоких темпов за последние 14–15 лет и позволило стране номинально войти в число 50 крупнейших экономик мира. С другой, значительная часть притока капитала носит временный характер. Понимая это, инвесторы заходят на рынок лишь на короткие сроки, а долгосрочные инвестиции, связанные с развитием производства и инфраструктуры, остаются ограниченными.
- А какие события могут, наоборот, спровоцировать внезапный рост спроса на жилье и соответственно рост цен?
- Как я уже сказал в начале интервью, общий тренд в Казахстане, скорее всего, будет связан со снижением цен на жилье в силу охлаждения спроса. Дополнительно на рынок будут влиять локальные факторы. Например, Национальный банк заявил об ужесточении требований к кредитованию населения - с 1 июля начнут действовать новые правила, которые тоже будут сдерживать потенциальных покупателей.
А вот что может подстегнуть спрос? Прежде всего - внешние факторы. К примеру, ситуация у северного соседа может измениться таким образом, что мы увидим дополнительный приток людей в Казахстан. Уже есть примеры, когда из-за блокировок интернета в РФ количество сделок купли-продажи в Минске выросло на 10% за счет приехавших туда россиян. И если подобные процессы усилятся, то это может заметно повлиять и на отечественный рынок недвижимости. Я уже не говорю о новых волнах мобилизации, которые сейчас стоят на повестке дня в России. При таком сценарии баланс спроса и предложения может очень быстро измениться. Если у нас ежегодно совершается около полумиллиона сделок, то к ним добавятся еще десятки или даже сотни тысяч сделок на российские деньги.
Поэтому однозначно прогнозировать динамику цен достаточно сложно - слишком много внутренних и внешних факторов, способных повлиять на рынок.
Комментарий в тему
Александр Пак, эксперт рынка недвижимости:
- Сегодня рынок недвижимости Казахстана находится в фазе перехода от активного роста к умеренному охлаждению. Это выражается в снижении покупательской активности на фоне продолжающегося удорожания жилья. То есть мы видим рост цен при одновременном сокращении количества сделок. Такая ситуация характерна для стадии стабилизации рынка.
По сравнению с предыдущими годами и периодами высокой рыночной активности в 2026-м спрос постепенно слабеет. Часть покупателей заняла выжидательную позицию из-за высокой стоимости недвижимости, инфляции и более осторожной ипотечной политики банков.
На стоимость жилья сегодня влияет ряд ключевых факторов: инфляция и рост себестоимости строительства, ограниченное предложение в крупных городах, удорожание строительных материалов и рабочей силы, государственные ипотечные программы, а также продолжающиеся урбанизация и миграция населения в мегаполисы.
Если говорить о перспективах, то с учетом текущих тенденций 2026 год, скорее всего, будет относительно спокойным. Восстановления прежнего уровня сделок купли-продажи ожидать не приходится: сегодня их объем составляет примерно 27–28 тысяч в месяц, тогда как в периоды активности на рынке этот показатель достигал в среднем 35–40 тысяч.
До конца года выйти на прежние значения вряд ли удастся, поскольку предложение на первичном рынке сокращается, вторичный рынок колеблется, а льготные ипотечные программы охватывают лишь ограниченную долю потенциальных покупателей.